Nebenkosten / Betriebskosten

Betriebskosten allgemein

Betriebskosten sind grundsätzlich Bestandteil des Mietzinses. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 27 Abs. 1 Satz 1 der II. BVO.

Betriebskostenarten

Wasserverbrauch

Hier geht es zunächst um die Kosten des eigentlichen Wasserverbrauchs einschließlich der an die Stadtwerke o. ä. zu entrichtenden Grundgebühren, aber auch die für Verbrauchserfassung und für den Betrieb der Wasserversorgungsanlage aufzuwenden Kosten (z. B. Miete oder Leasingraten für Wasserzähler, Betriebsstrom für eine erforderliche Wasserpumpe). Zum anderen geht es insbesondere um die Siegelgebühren, aber auch z. B: der Betriebsstrom für eine erforderliche Entwässerungspumpe oder Kosten der Entleerung der Sickergrube.

Entwässerung

Ob die Kosten der Entwässerung von dem Mieter zu tragen sind, wenn dieser nach dem Mietvertrag die „Wasserkosten“ tragen soll, ist aufgrund des unterschiedlichen Verständnisses, das über den Begriff der Wasserkosten herrscht, umstritten. Bei derartigen Vereinbarungen darf jedenfalls nicht allein auf die gewählte Bezeichnung gesehen werden, sondern es ist stets zu versuchen, anhand weiterer Umstände den tatsächlich erklärten Willen der Parteien zu ermitteln (§§133, 157 BGB).

Heizkosten

Heizkosten sind die im Zusammenhang mit der Beheizung von Räumen oder der Warmwassererzeugung anfallenden Betriebskosten i. S. v. § 27 Abs. 1 Satz 1 der II. BVO. Neben den allgemeinen Bestimmungen über die komplizierten Bestimmungen der Heizkostenverordnung i. d. F. vom 20.01.1989. Diese begründet zwischen dem Verfügungsberechtigten über die Räume oder dem Energielieferanten und dem Nutzer ein besonderes Schuldverhältnis, dessen Inhalt sich, wenn überhaupt, nur dem Spezialisten erschließt.

Heizungsanlage

Problematisch ist häufig die Abgrenzung der umlagefähigen Kosten der Wartung der Anlage von den Kosten der Reparatur einer defekten Anlage, bei denen es sich um nicht umlagefähige Kosten zur Erhaltung handelt. Anhaltspunkte für die Abgrenzung geben die Auflistungen umlagefähiger Kostenpositionen in Nr. 4 a) und d) der Anlage 3 zu § 27 der II. BVO. Danach gehören zu den Kosten der Wartung die Kosten der Einstellung, Bedienung, Überwachung, Reinigung und Pflege der Anlage und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit; Betriebskosten sind insbesondere auch das Entgelt, das an ein diese Arbeiten ausführendes Fachunternehmen zu zahlen ist.

Personen- und Lastenaufzug

Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzuges umfassen Betriebsstrom und Wartungskosten. Eine Vertragsklausel, wonach auch der Erdgeschossmieter, der den Aufzug nicht benutzt, anteilig nach Wohnfläche die Kosten des Aufzuges nicht benutzt, anteilig nach Wohnfläche die Kosten des Aufzuges mitzutragen hat, verstößt nicht gegen § 9 AGBG; denn eine solche Vereinbarung ist im Rahmen der typisierenden Gleichbehandlung aller Mieter zulässig. (Für preisgebundenen Wohnraum ergibt sich dies aus der expliziten Regelung in § 24 Abs. 2 NMV, wonach es einer besonderen Vereinbarung bedarf, wenn der Erdgeschossmieter von der Umlegung ausgenommen sein soll.)

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr sind die Gebühren oder an ein Privatunternehmen zu zahlenden Entgelte. § 4 Abs. 5 MHG gibt dem Vermieter hinsichtlich der Kosten der Müllabfuhr das Recht zu einer Änderung der Mietzinsstruktur oder einer Änderung des Verteilerschlüssels zu einer verbrauchsorientierten Verteilung.

Hausreinigung

Zur Hausreinigung gehört auch die Reinigung von Gemeinschaftsanlagen. Soweit der Hausmeister diese Tätigkeiten ausführt, dürfen diese Positionen nur im Rahmen der Kosten für den Hauswart angesetzt werden.

Gartenpflege

Zu den Kosten der Gartenpflege gehören auch die Kosten der Pflege eines vorhandenen, zu den Gemeinschaftseinrichtungen gehörenden Spielplatzes und der Wege (einschließlich der Erneuerung des Sandes), soweit sie mit gewisser Regelmäßigkeit anfallen.

Beleuchtung

Zu den Kosten der Beleuchtung gehören auch die Kosten der Wartung der Lampen (und wohl auch die Kosten für die Erneuerung regelmäßig auszuwechselnder Glühlampen), nicht aber die Kosten der Reparatur defekter Leuchtkörper.

Schornsteinfeger

Unter den Kosten der Schornsteinreinigung versteht man die Kehrgebühren, die bei der Reinigung der Schornsteinanlage anfallen.

Versicherungen

Dies sind insbesondere die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden und die Glasversicherung bzw. die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Voraussetzung der Umlage ist, dass diese Versicherungen auch tatsächlich abgeschlossen sind.

Hausmeister

Unter den Kosten für den Hauswart versteht man die Vergütung (einschließlich der Lohnnebenkosten), die der Vermieter an den Hauswart (Hausmeister) zahlt.

Nebenkostenabrechnung

Wenn als Mietzinsstruktur eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart ist, muss der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen. Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten zwingende Bestimmungen in § 4 Abs. 1 MHG bzw. § 20 Abs. 3 Satz 2 und 3 NMV, deren Vorgaben aber Modellcharakter haben und daher über § 157 BGB auch auf Nichtwohnraummietverhältnisse anwendbar sind, wenn dort keine ausdrücklichen Abreden getroffen sind: Danach darf eine Abrechnung nur über die Betriebskosten erfolgen, die nach Anlage 3 zu § 27 der II. BVO umlagefähig sind, und der Vermieter hat die Abrechnung jährlich vorzunehmen.